房价熔断，涨跌不得超过15%？真相是什么
文|凯风
股市有涨跌停板，楼市也有。
近日，深圳出台房地产监管新规，要求房价调整超过15%的，须在调价之前进行备案变更。
这一征求意见，迅速被市场理解为房价涨跌停板新规。随即，有媒体和专家表示，这一说法纯属误读，文件是征求意见稿，且并非限制价格涨跌，而是规范市场，引导预期。
在楼市调整的关键时间窗口，任何消息，都具备自动放大的效用。政策的一举一动，楼市的风吹草动，无不容易引发市场情绪的剧烈波动。
那么，抛开情绪回到事实，房价涨跌停板，究竟是误读，还是别有深意？
01
楼市设涨跌停板，是不是误读？
房价张得不得超过15%，这一说法是怎么来的？
11月23日，深圳出台的《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，意见稿第十三条提出：
房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
单从字面意思来看，当地并无做出“房价涨跌不得超过15%”的规定。只是要求，新房销售必须进行价格备案。同时，房价调整幅度超过15%的，要重新申请备案，至于备案能否通过，这就另说。
要知道，限价政策是这一轮楼市调控的标配，本身并不新鲜，几乎所有城市所有房企都在接受备案价指导。深圳新规的特殊之处在于，为楼市调整设定了一个明确的稳定调节器，15%就是阀门。
无论上涨还是下跌，只要幅度超过15%，都必须重新进行备案。言外之意有两层：
第一层意思是，房价调整在15%以内的，房企有了决定权。这是对过去纹丝不动的限价政策的适时调整。在楼市下行的关头，事实上放开了房企的局部定价空间，有利于开发商促销去化。
第二层意思是，15%可能是一些地方的心理底线。所谓限价，实则就是价格指导。涨跌超过15%需要再次备案，表面上放开了限价空间，但实际上备案能否通过，则在两可之间。
这一调节器的出现，或许说明在一些地方心中，15%是房价涨跌的可能接受范围。
02
房价熔断，不是新鲜事
涨停板和跌停板是股市用语，熔断也是股市行话，但在楼市里，也不是什么新鲜事。
早在2016年10月，东莞就率先出台“房价熔断”机制：
经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。
有意思的是，熔断比例同样是15%，但东莞这一规定有过之而无不及，涨跌超过15%，将直接限制网签，比“重新备案”更具直接杀伤力。
随后，今年7月，福建宁德市出台新规，明确为楼市设立“涨停板”：
中心区房价涨幅每年要控制在6%以内。该标准参考了中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。
楼市限价不少见，但将涨幅限制在6%的却不多见。这一规定，不仅默认了房价持续上涨的合理性，而且认定6%就是合理房价涨幅。
与此同时，云南昆明也出台楼市调控新规，限制更加清晰明确：
商品住房实际销售价格不得高于预售价格。预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。
昆明和宁德是限制上涨，幅度均为6%，对应的是几个月前房价持续上行的大背景。
深圳和东莞则是限制涨跌，幅度均为15%，对应的则是楼市更加难以捉摸的下行风险。
03
稳房价的尺度
这就带来两个问题。
其一，限价固然能改变统计意义上的房价，却无法改变事实上的房价。
原因很简单，新房价格接受限价指导，但二手房价格随行就市。这一价格利差，要么最终体现为“双合同”，要么体现为“茶水费”，要么就是摇号购房的套利空间。
股市里的涨跌停板，是实实在在的上涨与下跌，市场冷暖，人人自知。而楼市的涨跌停板，只能在形式上维持数据的好看，与实际的世界可能并不相干。
其二，同样是涨跌停板，为何有的地方是6%，有的地方是15%，背后的依据究竟何在？
换言之，房价维稳基本已经成为社会共识，但关于维稳的尺度，却一直缺乏统一标准。
不仅如此，在不同层级之间，关于楼市维稳的认识也存在巨大悬殊。
对于地方来说，在土地财政、房地产驱动、防范维权事件等一系列的现实需要面前，房价维稳的重要性前所未有。（详见《开发商降价被约谈，谁在担心房价下跌？》）
但在更高层面，适度的房价调整，是经济的自动修复机制，不仅让市场得以休养生息，也能为长效机制的出台提供时间和空间。
但问题是，市场究竟调整多少算合理？
04
“合理”的调整空间
在“合理”二字上，不同层面的分歧更大。
按照姜超博士等研究人士的说法，房价下跌30%都在合理范围之内。
一方面，过去几年房价翻倍，而名义GDP年增10%左右，所以40%的房价上涨有合理性，因此30%的下跌（基数不同，下跌30%等同于上涨60%）是市场的自动调节。
另一方面，据央行发布的数据，全国房贷平均首付比例为34%，大多数地方都是三成首付。因此房价只要下跌不超过30%，就不会危及银行等金融系统，也不会带来危及经济全局性的风险。
问题在于，房价调整的底线是一回事，是否接受房价调整的意愿是另一回事。
前不久，据侠客岛报道，安徽某地开发商打折促销遭到地方约谈，随即“降价未遂”就成为耳熟能详的新名词。
随后，据澎湃新闻报道，杭州市萧山区蜀山街道办事处办公室，宣布成立“成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组”。
在现实的楼市背景下，这两则新闻的含义更加意味深长。
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